ما هي دعوي صحة ونفاذ شروط قبولها واسباب رفضها

أحد أهم الموضوعات التي تشغل أصحاب العقارات في الآونة الأخيرة هي دعوي صحة ونفاذ عقد البيع وهي أحد الاجراءات القانونية التي يتجه إليها معظم مالكي العقارات خاصة بعد صدور تعديلات قانون الشهر العقاري رقم 186 عام 2020

ولائحته المعنية بالتصرفات القانونية التي يتم اتباعها في علاقة عقود العقارات بالملكية ونقل الملكية وتتضمن تنفيذ التزامات بائع العقار في نقل الملكية إلي المشتري وتشمل موضوع العقد ومداه ونفاذه وكذلك أسباب سريان العقد أو بطلانه.

تكلفة دعوي صحة ونفاذ:

من ناحية رسوم وتكلفة دعوي صحة ونفاذ فيتم التوصل إليها عن طريق معاينة الشقة أو العقار من قبل مهندس المساحة

حيث يجب عليك ان ترسل صورة من الطلب المقدم منك لشهر العريضة إلي مكتب المساحة والذي يقوم بدوره ببحثه وتقدير تكلفة المعاينة حسب كل قطعة.

ولكن بشكل عام فإن تكلفة دعوي صحة ونفاذ تختلف حسب الجهات المختصة ولا يمكن تحديدها بشكل قطعي نظرا لكثرة الاجراءات المختلفة التي تحتاج إلي رسوم، ولذلك يتم الرجوع للشهر العقاري لتحديد تكلفة دعوي صحة ونفاذ.

أسباب رفض دعوي صحة ونفاذ:

من أسباب رفض دعوي صحة ونفاذ أن يكون هناك قصور في التسيب واخلال بحق الدفاع ومخالفة الثابت بالأوراق ووجود خطأ في تطبيق القانون.

• عندما يرفض البائع تقديم الأوراق المطلوبة بعد عملية السداد حيث أنها ضرورية في عمل تحرير العقد الخاص بالبيع النهائي ونقل الملكية للمشتري.
• ومن أهم أسباب رفض دعوي صحه ونفاذ أن يكون قضاء الحكم علي المطعون بتأييد الحكم، ويتم ذلك بالرغم من تمسك الطاعنين بالدفاع امام المحكمة للاستئناف لاكتمال البيع.

شروط قبول دعوى صحه ونفاذ:

تنفيذ التزامات البائع والمشتري وفقًا لبنود وشروط العقد :

حيث أن عقد البيع من العقود التبادلية التي تلزم كلًا من الطرفين بالوفاء بالالتزامات المشروطة مثل نقل الملكية للمشتري، والتزام

الأخير بدفع الثمن المتفق عليه، ويمكن لكلا الطرفين الامتناع عن الوفاء بالتزامهم وعدم التنفيذ في حالة لم يقم المتعاقد الآخر

بتنفيذ التزاماته التي تكون مستحقة الأداء، وكذلك في حالة الاتفاق

علي أن يكون دفع الثمن بعد نقل الملكية فالبائع ليس من حقه رفع دعوي صحه ونفاذ عقد البيع بحجة التخلف عن دفع الثمن من

طرف المشتري، كما أنه لا يمكن للمشتري رفع دعوي صحه ونفاذ عقد البيع لاجبار البائع علي تنفيذ التزامه بنقل الملكية ما لم

يكن المشتري قد طبق التزامه بدفع وسداد الثمن سلفا حسب الاتفاق.

اثبات حق البائع في ملكية العقار:

وهو أهم شروط قبول دعوي صحه ونفاذ حيث أن طلب المشتري في تنفيذ دعوي صحه ونفاذ عقد الشراء يتم رفضه في حالة إذا تم اثبات ان الملكية لم تنتقل إلي البائع حتي تاريخ دعوي صحه ونفاذ العقد.

امكانية تسجيل العقد الناقل للملكية:

حيث لا يتم تنفيذ طلب المشتري في دعوى صحه ونفاذ العقد إلا في حالة امكانية انتقال الملكية إليه وتنفيذ الحكم الذي يصدر فيها، ولأجل حدوث ذلك لابد أن يكون البائع مالكًا للعقار المبيع.

اتعاب المحامى فى دعوى صحه ونفاذ:

بالطبع تختلف اتعاب المحامي في دعوي صحة ونفاذ حسب اختلاف المحامي نفسه وشهرته ولأسباب أخريولذلك فإن اتعاب المحامي في دعوي صحة ونفاذ تكون غير ثابتة حالها كحال أي دعوي أخرى

مدة تسجيل حكم صحة ونفاذ:

حسب نص قانون الشهر العقاري  ولائحته التنفيذية التي صدرت يوم 5 يناير 2021 فإنه ابتداءً من تاريخ 4/3/2021 لن يتم الاعتراف بعقود البيع الحاصلة علي حكم صحة ونفاذ

أي أن صاحب العقار الذي اشتراه بعقد صحة التوقيع أو حكم صحة ونفاذ البيع يجب عليه أن يسجل عقد العقار أو الشقة لكي يتمكن من نقل ملكية عدادات المياه والكهرباء وكذلك التليفون باسمه.

وغالبًا ما تستغرق مدة تسجيل حكم صحة ونفاذ عقد البيع 6 شهور تقريبا والذي يكون مشروط بحصول الحكم النهائي علي الصيغة التنفيذية حتي يتم قبول اشهاره النهائي.